Câu hỏi :
Tại một số dự án chung cư, căn hộ đã hoàn thiện, dân đã vào ở nhưng chưa đóng hết tiền (chưa đủ 95% theo quy định) nên chưa được nhận sổ đỏ. Tức người mua đang mặc định sổ đỏ do chủ đầu tư cầm và được ngân hàng đứng ra hỗ trợ tiền mua nhà, tức hợp tác 3 bên. Tuy nhiên, việc này gây rủi ro là nếu như chủ đầu tư không có tiền trả ngân hàng, thì ngân hàng có quyền tịch thu căn hộ, một số trường hợp tranh chấp kiểu này đã từng xảy
ra.
Vậy soi theo luật, chủ đầu tư có sai? Và khách hàng rủi ro như thế nào? Có cách nào để khách hàng biết được chủ đầu tư có mang sổ đỏ của họ đi thế chấp không?
Trả lời:
a) Soi theo luật, chủ đầu tư có sai?
Trong những tranh chấp kiểu này, lỗi thuộc về chủ đầu tư. Bởi lẽ căn cứ vào Điều 56 và Điều 57 Luật kinh doanh bất động sản: Chủ đầu tư dự án bất động sản trước khi bán, cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai phải được ngân hàng thương mại có đủ năng lực thực hiện bảo lãnh nghĩa vụ tài chính của chủ đầu tư đối với khách hàng khi chủ đầu tư không bàn giao nhà ở theo đúng tiến độ đã cam kết với khách hàng. Trường hợp chủ đầu tư không thực hiện bàn giao nhà ở theo tiến độ đã cam kết và bên mua, bên thuê mua có yêu cầu thì bên bảo
lãnh có trách nhiệm hoàn lại số tiền ứng trước và các khoản tiền khác cho khách hàng theo hợp đồng mua bán, thuê mua nhà ở và hợp đồng bảo lãnh đã ký kết. Khi mua bán nhà ở hình thành trong tương lai, bên mua chưa được cấp sổ đỏ thì bên bán chỉ ứng trước không quá 95% giá trị hợp đồng, giá trị còn lại được thanh toán khi cơ quan nhà nước đã cấp sổ đỏ cho bên mua. Chủ đầu tư phải sử dụng tiền ứng trước của khách hàng theo đúng mục đích đã cam kết khi giao dịch. Nếu người mua căn hộ đã thanh toán đầy đủ tiền theo hợp đồng hai bên đã ký kết thì
họ đã là chủ sở hữu tài sản đó, chủ đầu tư không được phép mang căn hộ của người dân đi thế chấp ngân hàng. Chủ đầu tư không cấp sổ đỏ cho chủ sở hữu căn hộ mà mang tài sản của các chủ sở hữu căn hộ đi thế chấp có dấu hiệu của tội lừa đảo.Việc ngân hàng đến siết nợ chủ đầu tư, yêu cầu cư dân ra khỏi nhà để tiến hành phát mãi,
thì người dân có quyền không đi và khởi kiện ra tòa. Người dân chỉ phải ra khỏi nhà khi có quyết định của cơ quan nhà nước có thẩm quyền.
Nếu căn hộ được thế chấp trước khi đem bán, dù chưa xóa bảo lãnh, xóa thế chấp nhưng chủ đầu tư vẫn ký Hợp đồng mua bán căn hộ hình thành trong tương lai cho cư dân và bàn giao căn hộ đã bị thế chấp, bảo lãnh quyền sử dụng đất để cư dân quản lý, sử dụng thì rõ ràng, chủ đầu tư trong vụ việc này đã vi phạm pháp luật. Vì một tài sản
bị đem ra giao dịch ít nhất 2 lần.

Do vậy, trong trường hợp chủ đầu tư đã sử dụng số tiền ứng trước sai mục đích cam kết giữa hai bên, hoặc đem nhà đã bán đi thế chấp, hoặc thế chấp trước khi bán đều vi phạm pháp luật.
b) Rủi ro của khách hàng:
Mua bán tài sản hình thành trong tương lai, tài sản chưa hiện hữu ở thời điểm xác lập hợp đồng mua bán tài sản hình thành trong tương lai thì khách hàng luôn là người bị động, có nhiều nguy cơ gánh chịu rủi ro vào bất cứ thời điểm nào. Nếu rơi vào trường hợp như trên, người mua nhà sẽ phải đối mặt với rủi ro khi chủ đầu tư không thực hiện đầy đủ trách nhiệm với bên liên quan là ngân hàng, dẫn đến dự án bị ngân hàng siết nợ. Lúc này, người dân và ngân hàng bị đẩy vào tranh chấp mới, người dân có thể sẽ phải đối diện với nguy cơ mất nhà hoặc ngân hàng mất vốn.
c) Có cách nào để khách hàng biết được chủ đầu tư có mang sổ đỏ của họ đi thế chấp không?
Khách hàng khi mua nhà ở hình thành trong tương lai phải có ý thức tự bảo vệ mình trong các giao dịch này. Cần xem xét kỹ uy tín, năng lực của chủ đầu tư thay vì nghe “lời hay” của nhân viên tư vấn. Đặc thù của thị trường BĐS Việt Nam là nguồn vốn chủ yếu dựa vào tín dụng với khoảng 70% nguồn vốn là vốn vay từ các ngân hàng. Điều đó đồng nghĩa với việc gần như tất cả các dự án BĐS đều phải thế chấp để vay vốn ngân hàng và trên thực tế, thế chấp tài sản, dự án để vay vốn là hoạt động bình thường trong sản xuất kinh doanh nói chung, kinh doanh BĐS nói riêng. Việc công bố thông tin về các dự án BĐS đang thế chấp ở ngân hàng là cần thiết. Thông tin không chỉ đưa ra tên dự án được thế chấp mà còn nên đưa ra giá trị thế chấp, thời gian thế chấp, tính chất của tài sản đảm bảo. Người dân nên có ý thức theo dõi các thông tin liên quan trước khi mua nhà để biết được dự án nào có tài sản BĐS được thế chấp, từ đó họ có thể đàm phán với chủ đầu tư để yêu cầu chủ đầu tư, ngân hàng giải chấp, đảm bảo
 khi họ bỏ tiền vào dự án thì sẽ có nhà. Điều này cũng có lợi cho cả ngân hàng và chủ đầu  tư.

Những lưu ý của người tiêu dùng khi mua căn hộ chung cư : 

Có một thực tế rằng khi mua nhà dự án, những lời giới thiệu về dự án, khả năng tìm hiểu dự án hoặc thông tin về dự án mà người mua nắm được chủ yếu chỉ xoay quanh sự cung cấp từ đơn vị môi giới, trung gian hoặc là bộ phận kinh doanh của dự án đó. Mà đa phần những thông tin đó chỉ chứa đựng được phần nổi của dự án, tức là những điều thuận lợi như vị trí mặt bằng, tiện ích khi sử dụng… Khách hàng sẽ dễ bị cuốn vào các lời giới thiệu mà bỏ qua tính pháp lý đầy đủ của một dự án nhà ở. Điều này thấy rõ trong các trường hợp mua nhà, chỉ biết nhiều về giá, vị trí, dịch vụ mà không biết được về quyền sử dụng đất, các giấy phép đầu tư đã được phê duyệt. Nhà đầu tư không cung cấp vấn đề này, và người mua nhà cũng không hỏi hoặc không có điều kiện tiếp cận. Do vậy khách hàng cần biết bảo vệ quyền và lợi ích của mình để tránh rủi ro xảy ra, phải tìm hiểu xem chủ đầu tư dự án là ai, cần xem kỹ lịch sử kinh doanh của họ, quá trình xây dựng các dự án trước đó ra sao.
Thứ nhất: Yêu cầu chủ đầu tư đưa ra các giấy tờ về quyền sử dụng đất, hồ sơ dự án, thiết kế bản vẽ thi công đã được cấp có thẩm quyền phê duyệt, Giấy phép xây dựng đối với trường hợp phải có Giấy phép xây dựng, giấy tờ về nghiệm thu việc hoàn thành xây dựng cơ sở hạ tầng kỹ thuật tương ứng theo tiến độ dự án; trường hợp là nhà chung cư, tòa nhà hỗn hợp có mục đích để ở hình thành trong tương lai thì phải có biên bản nghiệm thu đã hoàn thành xong phần móng của tòa nhà đó.
Thứ hai: Khách hàng phải yêu cầu chủ đầu tư chứng minh mình đã được Ngân hàng thương mại có đủ năng lực thực hiện bảo lãnh nghĩa vụ tài chính.

Thứ ba: Cần xem xét kỹ điều khoản trong Hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai, nhất là những quy định về thời gian bàn giao căn hộ, thời điểm chuyển quyền sở hữu và thời hạn được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất. Đồng thời với quy định là những chế tài về phạt vi phạm được nêu trong hợp đồng….Đặc biệt, để đề phòng rủi ro, khách hàng cần chủ động trực tiếp đến gặp chủ đầu tư để xem dự án đó đang được thế chấp cho ngân hàng nào, thời hạn trong bao lâu và có thể giải chấp được không.. Khách hàng cần thận trọng khi mua bán nhà ở hình thành trong tương lai với chủ đầu tư
 kinh doanh bất động sản. Nên có người am hiểu về pháp lý hoặc Luật sư xem xét kỹ các vấn đề pháp lý trước khi giao dịch thì sẽ bảo đảm hơn quyền lợi cho mình.

Câu hỏi : 

Tôi và người yêu đã chung sống với nhau hơn 2 năm qua và vì năm nay hợp tuổi nên chúng tôi quyết định đăng ký kết hôn trong năm nay. 

Xin hỏi thủ tục đăng ký kết hôn như thế nào ạ ?

Trả lời : 

Theo điều 18, Luật hộ tịch 2014 quy định về thủ tục đăng ký kết hôn như sau :

Bước 1. Hai bên nam, nữ nộp tờ khai đăng ký kết hôn theo mẫu quy định cho cơ quan đăng ký hộ tịch và cùng có mặt khi đăng ký kết hôn.

Bước 2. Ngay sau khi nhận đủ giấy tờ, nếu thấy đủ điều kiện kết hôn theo quy định của Luật hôn nhân và gia đình, công chức tư pháp – hộ tịch ghi việc kết hôn vào Sổ hộ tịch, cùng hai bên nam, nữ ký tên vào Sổ hộ tịch. Hai bên nam, nữ cùng ký vào Giấy chứng nhận kết hôn (không được ký bằng bút chì); công chức tư pháp – hộ tịch báo cáo Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp xã tổ chức trao Giấy chứng nhận kết hôn cho hai bên nam, nữ.

Trường hợp cần xác minh điều kiện kết hôn của hai bên nam, nữ thì thời hạn giải quyết không quá 05 ngày làm việc.

Trên đây là quan điểm trả lời của Luật Minh Bạch. Bài viết trên chỉ mang tính chất tham khảo, để được hỗ trợ và tư vấn cụ thể hơn, quý khách vui lòng liên hệ theo số điện thoại: 0986.931.555 – Luật sư Trần Tuấn Anh, Giám đốc Công ty Luật Minh Bạch sẽ tư vấn miễn phí cho quý khách. Trân trọng.

Ngày 23/08/2018 Chính phù ban hành nghị định 108/2018/NĐ-CP, SỬA ĐỔI, BỔ SUNG MỘT SỐ ĐIỀU CỦA NGHỊ ĐỊNH SỐ 78/2015/NĐ-CP NGÀY 14 THÁNG 9 NĂM 2015 CỦA CHÍNH PHỦ VỀ ĐĂNG KÝ DOANH NGHIỆP

Theo Nghị định này có những điểm mới về thủ tục đăng ký doanh nghiệp cần phải lưu ý như sau:

1.Không bắt buộc đóng dấu trong hồ sơ đăng ký doanh nghiệp

Doanh nghiệp không bắt buộc phải đóng dấu trong giấy đề nghị đăng ký doanh nghiệp, thông báo thay đổi nội dung đăng ký doanh nghiệp, nghị quyết, quyết định, biên bản họp trong hồ sơ đăng ký doanh nghiệp. Ngoaì ra đối với văn bản ủy quyền cá nhân cho cá nhân thực hiện thủ tục không bắt buộc phải công chứng, chứng thực

2.Được phép thực hiện nhiều thủ tục cùng 1 hồ sơ

Doanh nghiệp có thể đăng ký chuyển đổi loại hình doanh nghiệp đồng thời đăng ký thay đổi nội dung đăng ký doanh nghiệp, thông báo thay đổi nội dung đăng ký doanh nghiệp khác, trừ trường hợp đăng ký thay đổi người đại diện theo pháp luật.

Trong trường hợp này, hồ sơ đăng ký chuyển đổi loại hình doanh nghiệp thực hiện tương ứng theo quy định tại Khoản 1, Khoản 2, Khoản 3 và Khoản 4 Điều 25 Nghị định 78/2015/NĐ-CP

3. Có thể nộp hồ sơ đăng ký qua đường bưu điện

Doanh nghiệp có thể nộp hồ sơ đăng ký doanh nghiệp, nhận giấy chứng nhận đăng ký doanh nghiệp, giấy xác nhận thay đổi nội dung đăng ký doanh nghiệp trực tiếp tại Phòng Đăng ký kinh doanh hoặc đăng ký để nộp hồ sơ, nhận kết quả qua đường bưu điện

4. Địa điểm kinh doanh có thể đăng ký ngoài trụ sở chính hoặc trụ sở của chi nhánh

Địa điểm kinh doanh của doanh nghiệp có thể ở ngoài địa chỉ đăng ký trụ sở chính. Trong thời hạn 10 ngày làm việc, kể từ ngày quyết định lập địa điểm kinh doanh, doanh nghiệp gửi thông báo lập địa điểm kinh doanh đến Phòng Đăng ký kinh doanh nơi đặt địa điểm kinh doanh.

5. Thông báo mẫu dấu qua mạng không cần nộp bản giấy tại phòng đăng ký kinh doanh

“Trường hợp thông báo về việc sử dụng mẫu con dấu của doanh nghiệp, chi nhánh, văn phòng đại diện đã được đăng tải trên Cổng thông tin quốc gia về đăng ký doanh nghiệp thì thông báo về việc đăng tải thông tin về mẫu con dấu của doanh nghiệp, chi nhánh, văn phòng đại diện các lần trước đó không còn hiệu lực.

Trường hợp thực hiện thủ tục thông báo mẫu dấu qua mạng điện tử, doanh nghiệp không phải nộp hồ sơ thông báo mẫu dấu bằng bản giấy đến Phòng Đăng ký kinh doanh”

6. Thay đổi thông tin cổ đông sáng lập

Việc thông báo thay đổi thông tin của cổ đông sáng lập với Phòng Đăng ký kinh doanh chỉ thực hiện trong trường hợp cổ đông sáng lập chưa thanh toán hoặc chỉ thanh toán một phần số cổ phần đã đăng ký mua theo quy định tại Khoản 1 Điều 112 Luật doanh nghiệp. Cổ đông sáng lập chưa thanh toán số cổ phần đã đăng ký mua sẽ đương nhiên không còn là cổ đông công ty theo quy định tại điểm a Khoản 3 Điều 112 Luật doanh nghiệp và bị xóa tên khỏi Danh sách cổ đông sáng lập của công ty.

Doanh nghiệp có trách nhiệm thực hiện thông báo thay đổi thông tin của cổ đông sáng lập trong thời hạn 30 ngày kể từ ngày kết thúc thời hạn phải thanh toán đủ số cổ phần đã đăng ký mua theo quy định tại Khoản 1 Điều 112 Luật doanh nghiệp. Trường hợp có thay đổi mà doanh nghiệp không thông báo thì sẽ bị xử phạt theo quy định của pháp luật về xử phạt vi phạm hành chính trong lĩnh vực kế hoạch và đầu tư.

Và còn một số điểm mới liên quan đến thủ tục chuyển đổi hộ kinh doanh, cắt giảm thủ tục hành chính, đơn giản hóa hồ sơ tạo điều kiện cho doanh nghiệp tiến hành các nội dung thay đổi đăng ký doanh nghiệp