Điều 148 Bộ luật dân sự 2015

1. Mặc dù nhiều vụ việc liên quan đến phí bảo trì chung cư đã nổ ra và cần phải có sự vào cuộc của chính quyền, tuy nhiên, theo luật sư, tại sao các hiện tượng này vẫn tiếp tục lặp lại ở nhiều chung cư khác nhau?

Trả lời

Phí bảo trì chung cư là khoản tiền 2% trên tổng giá trị hợp đồng mà chủ đầu tư (CĐT) thu từ cư dân và sẽ bàn giao lại cho ban quản trị (BQT) chung cư sau bảy ngày thành lập được quy định cụ thể tại Nghị định 99/2015/NĐ-CP về hướng dẫn luật nhà ở.

Quy định là thế, tuy nhiên trên thực tế đã xảy ra nhiều vụ việc tranh chấp giữa Ban quản trị và chủ đầu tư khi chủ đầu tư không chịu bàn giao số tiền phí bảo trì chung cư hoặc chậm bàn giao, cũng như không chịu nộp số tiền phí bảo trì chung cư 2% của phần diện tích mà chủ đầu tư giữ lại không bán. Khi chủ đầu tư không chịu bàn giao số tiền bảo trì chung cư cho Ban quản trị thì Ban quản trị cũng chỉ biết đòi chủ đầu tư hết lần này đến lần khác.

Còn nhớ, câu chuyện phí bảo trì ở toà nhà chung cư cao Keangnam (Phạm Hùng, Từ Liêm, Hà Nội) là ví dụ điển hình khi có số tiền bảo trì lên đến cả trăm tỷ đồng và cũng là chung cư tranh chấp kéo dài nhất liên quan số tiền này. Ban Quản trị toà nhà cùng cư dân nhiều lần kêu cứu lên Thủ tướng để đòi lại tiền phí bảo trì, kiên trì đấu tranh sau 6 năm, chủ đầu tư mới hoàn trả hết số tiền 120 tỷ đồng tiền phí bảo trì.

Tuy nhiên không phải chung cư nào cũng “may mắn” đòi lại được phí bảo trì được như Keangnam bởi nhiều lý do ví dụ như ban quản trị tòa nhà chưa được thành lập (việc thành lập ban quản trị tòa nhà cũng là một vấn nạn, theo khảo sát tại TP.HCM thì có khoảng 50% chung cư trên địa bàn chưa được thành lập ban quản trị) thì đương nhiên chủ đầu tư sẽ không giao vì theo quy định chủ đầu tư sẽ phải bàn giao cho ban quản trị chính thức của tòa nhà. Đối với những chung cư đã thành lập BQT thì chủ đầu tư với lý do không yên tâm giao phí bảo trì cho ban quản trị vì sợ ban quản trị sử dụng số tiền không đúng mục đích,… và muôn vàn lý do “hợp tình hợp lý” khác như thống nhất được số tiền quỹ bảo trì hay vấn đề quyết toán, bàn giao số tiền quỹ bảo trì còn vướng mắc nên không thể tiến hành bàn giao.

Nhưng nguyên nhân sâu xa của vấn nạn này là do bà con cư dân chưa có được một ban quản trị mạnh, có đủ sự hiểu biết pháp luật để đấu tranh cho quyền lợi của mình, trong khi chủ đầu tư thường là những đơn vị sừng sỏ, họ có đủ những chữ “ệ” (trí tuệ, quan hệ, tiền tệ) nên cư dân rơi vàng tình trạng khó khăn trồng chất khó khăn khi đấu tranh cho quyền lợi của mình.

Thêm vào đó, chế tài quy định việc cơ quan chức năng can thiệp cũng chưa đủ sức để “làm khó” được chủ đầu tư, chưa có chế tài xử lý về chậm thành lập BQT nên hiện tượng trên vẫn xảy ra và lặp lại ở nhiều dự án chung cư khác.

2. Theo luật sư, việc chủ đầu tư chậm trễ việc bàn giao quỹ bảo trì, BQT tòa nhà lấp liếm các khoản thu chi để nhằm mục đích gi?

Trả lời

Nếu như trước đây, các khu chung cư đa số nhỏ lẻ, chỉ vài chục đến hàng trăm căn hộ, thì nay có những khu đô thị lên đến hàng chục ngàn căn hộ khiến số tiền quỹ bảo trì chung cư rất lớn. Đây là miếng “bánh” béo bở dẫn đến những tranh chấp quản lý nguồn vốn này. Đặc biệt là khoản tiền khổng lồ, có khi lên tới vài chục, cả trăm tỉ thu được từ phí quản lý chung cư đã làm bùng nổ tranh chấp. Phí bảo trì đã bị chủ đầu tư sử dụng vào mục đích riêng, sử dụng sai mục đích hoặc đã tiêu hết.  Số tiền này chỉ cần đem gửi ngân hàng nào đó ăn chênh lệch lãi suất hoặc được “lót tay” cũng đã rất lớn. Ngoài ra nếu chủ đầu tư giữ quỹ bảo trì để đem số tiền này đầu tư mà không sinh lời ngay hoặc thua lỗ sẽ dẫn đến mất khả năng thanh toán thì sẽ không còn tiền để bàn giao. Cũng có chủ đầu tư dùng quỹ bảo trì vào việc riêng của lãnh đạo doanh nghiệp nên gặp khó khăn trong việc hoàn trả số tiền quỹ này.

Còn việc BQT tòa nhà lấp liếm khoản thu chi thì có nhiều lý do, lý do khách quan liên quan đến năng lực quản trị của ban quản trị, lý do chủ quan thì vì mục đích cá nhân, lợi ích nhóm mà BQT tòa nhà đã không sử dụng số tiền quỹ bảo trì không đúng mục đích.

3. Trong các trường hợp tranh chấp, khiếu nại về khoản tiền bảo trì chung cư, trách nhiệm, nghĩa vụ của từng bên ra sao?

Trả lời

Hiện nay pháp luật chỉ có quy định về khiếu nại hành vi hành chính, quyết định hành chính của cơ quan nhà nước. Trong trường hợp xảy ra tranh chấp về quỹ bảo trì giữa chủ đầu tư và ban quản trị tòa nhà, hiện chưa có quy định pháp luật quy định cụ thể về quyền hạn, trách nhiệm, nghĩa vụ đối với việc khiếu nại một tổ chức không phải là cơ quan hành chính nhà nước. Vì vậy, các vấn đề về thẩm quyền khiếu nại, thẩm quyền giải quyết khiếu nại, thời hạn khiếu nại hay phạm vi khiếu nại sẽ liên quan đến thỏa thuận của các bên. Tuy nhiên trong trường hợp xảy ra tranh chấp về quỹ bảo trì, ngoài việc khiếu nại đến chủ đầu tư thì còn nhiều cách xử lý khác theo quy định của pháp luật như ban quản trị tòa nhà có quyền đề nghị UBND cấp tỉnh/ thành phố  nơi có nhà chung cư yêu cầu chủ đầu tư bàn giao kinh phí bảo trì hoặc yêu cầu UBND cấp tỉnh, thành phố trực thuộc T.Ư đứng ra làm “trọng tài” định lại số tiền của quỹ kinh phí bảo trì. Khi UBND công bố mức này thì phải thực hiện. Nếu một trong hai bên vẫn không đồng ý với mức UBND đưa ra thì có thể khởi kiện trong một vụ án hành chính để xem xét mức quỹ cụ thể. Toà án sẽ xác định mức cụ thể và phán quyết của toà án là phán quyết cuối cùng buộc các bên phải thực hiện. Cư dân ở chung cư trong những trường hợp này cũng có thể kiện chủ đầu tư về việc không ban giao kinh phí bảo trì. Đây là quan hệ dân sự, còn liệu chủ đầu tư có hành vi gian dối hay trốn tránh trách nhiệm hay không thì cơ quan điều tra sẽ làm rõ và có kết luận, bởi để kết luận chủ đầu tư có chiếm đoạt, chiếm giữ trái phép số tiền quỹ bảo trì thì phải điều tra. Nhưng thực tế chưa thấy vụ việc nào giải quyết bằng con đường hình sự trong những trường hợp này, chủ yếu là xử lý hành chính. Còn UBND cấp tỉnh có trách nhiệm cưỡng chế chủ đầu tư, buộc phải bàn giao kinh phí bảo trì toà nhà chung cư cho ban quản trị.

4. Khi bất đồng xảy ra, người dân có yêu cầu triệu tập nhà chung cư bất thường thì phải thỏa mãn những yêu cầu gì?

Trả lời

Khoản 2 Điều 14 Thông tư 02/2016/TT-BXD ban hành quy chế quản lý, sử dụng nhà chung cư, trong các trường hợp khác khi bất đồng xảy ra, người dân có yêu cầu triệu tập hội nghị nhà chung cư bất thường thì phải thỏa mãn những điều kiện sau:

Thứ nhất, phải có đơn đề nghị của trên 50% đại diện chủ sở hữu căn hộ đã nhận bàn giao.

Thứ hai, trường hợp tổ chức hội nghị cụm nhà chung cư theo đề nghị của các chủ sở hữu căn hộ thì phải có tối thiểu 75% số người đã có đơn đề nghị tổ chức họp hội nghị nhà chung cư bất thường tham dự.

5. Nghị định 139/2017 với các mức phạt hành chính khủng tuy nhiên vẫn được coi là “thanh gươm chưa rút khỏi vỏ” vì có rất ít chủ đầu tư, ban quản trị nào bị phạt với các mức phạt trên và được thông tin công khai để phát huy tác dụng răn đe. Vậy thiếu sót nào trong công tác thi hành Nghị định dẫn đến sự việc như vậy?

Trả lời

Điều 66 Nghị định 139/2017 của chính phủ quy định xử lý hành vi vi phạm quy định về quản lý sử dụng nhà chung cư cụ thể mức phạt tiền là từ 100.000.000 đồng đến 150.000.000 đồng đối với chủ đầu tư có một trong các hành vi “không bàn giao, bàn giao chậm, bàn giao không đầy đủ hoặc bàn giao không đúng đối tượng nhận kinh phí bảo trì phần sở hữu chung nhà chung cư theo quy định.” Và bị buộc bàn giao ngay toàn bộ kinh phí bảo trì theo quy định cho ban quản trị nhà chung cư.

Thứ nhất về chế tài đối với các chủ đầu tư tối đa là 150.000.000 đồng là chưa đủ sức răn đe chủ đầu tư khi mà số tiền quỹ bảo trì của các chung cư lớn có thể lên đến vài chục, thậm chí cả trăm tỷ đồng. Việc chủ đầu tư không bàn giao, chậm bàn giao số tiền này để phục vụ mục đích khác là điều dễ hiểu.

Thứ hai, đúng là việc chế tài trên là khó áp dụng đối với các chủ đầu tư bởi về bề ngoài chủ đầu tư có rất nhiều lý do chính đáng, đúng quy định pháp luật để không bàn giao, chậm bàn giao hay bàn giao không đầy đủ kinh phí bảo trì ví dụ như việc không tiến hành, chậm tiến hành việc thành lập ban quản trị cho chung cư, theo quy định của pháp luật thì chủ đầu tư phải bàn giao kinh phí bảo trì cho ban quản trị, như vậy với việc chung cư không có ban quản trị thì chủ đầu tư sẽ có lý do chính đáng để không bàn giao số tiền này.

6. Chính quyền đóng vai trò như thế nào trong việc giải quyết khiếu nại về quỹ bảo trì nhà chung cư giữa cư dân với ban quản trị hoặc với chủ đầu tư?

Trả lời

Căn cứ Điều 47, 48, 49, 50 Thông tư 02/2016 thì các cơ quan sau có thẩm quyền giải quyết, kiểm tra, xử lý các hành vi vi phạm quy định về quản lý, sử dụng nhà chung cư:

– Trách nhiệm của Cục Quản lý nhà và thị trường bất động sản

“Kiểm tra việc quản lý, sử dụng nhà chung cư trong phạm vi cả nước và đề xuất cơ quan có thẩm quyền xử lý các hành vi vi phạm pháp luật về quản lý, sử dụng nhà chung cư.”

– Trách nhiệm của Ủy ban nhân dân cấp phường

“Theo dõi, kiểm tra, giải quyết các vướng mắc phát sinh trong công tác quản lý, sử dụng nhà chung cư theo thẩm quyền hoặc báo cáo Ủy ban nhân dân cấp quận xem xét, giải quyết.”

– Trách nhiệm của Ủy ban nhân dân cấp quận

“1. Báo cáo Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quyết định phân giao trách nhiệm quản lý hành chính khu vực có nhà chung cư và xử lý các vướng mắc theo thẩm quyền.

Kiểm tra công tác quản lý, sử dụng nhà chung cư; xử lý theo thẩm quyền hoặc đề nghị cơ quan có thẩm quyền xử lý các hành vi vi phạm quy định về quản lý, sử dụng nhà chung cư trên địa bàn.”

– Trách nhiệm của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh

“d) Tổ chức cưỡng chế thu hồi kinh phí bảo trì phần sở hữu chung của nhà chung cư theo quy định của pháp luật về nhà ở và Quy chế này;

g) Tổ chức kiểm tra, thanh tra và xử lý vi phạm theo thẩm quyền hoặc đề nghị cơ quan có thẩm quyền xử lý các hành vi vi phạm quy định về quản lý, sử dụng nhà chung cư theo quy định của pháp luật;”

Như vậy, khi có vướng mắc, tranh chấp trong hoạt động quản lý, sử dụng quỹ bảo trì nhà chung cư thì các bên có thể liên hệ với các cơ quan chức năng trên để yêu cầu giải quyết theo đúng quy định pháp luật. Ngoài ra, nếu không đồng ý với kết quả giải quyết của các cơ quan có thẩm quyền trên, các bên còn có thể khởi kiện ra tòa án nhân dân cấp có thẩm quyền để yêu cầu giải quyết.

____________________________________________________________________________________________

Trên đây là quan điểm của Luật Minh Bạch, bài viết chỉ mang tính chất tham khảo, để được hỗ trợ và tư vấn cụ thể hơn, quý bạn đọc vui lòng liên hệ theo địa chỉ:

Công ty Luật Minh Bạch

Phòng 703, số 272 Khương Đình, phường Hạ Đình, quận Thanh Xuân, thành phố Hà Nội

Hotline: 1900.6232

Email: luatsu@luatminhbach.vn

Trân trọng!